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    天柱县人民政府关于天柱县县城棚户区改造房屋征收安置补偿方案征求意见及修改情况的公告

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    为推进我县棚户区改造工作,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)有关规定,天柱县人民政府已于2017年11月25日在县城棚户区改造征收范围内通过公示栏,县政府门户网站及县广播电视公布了《天柱县县城棚户区改造房屋征收安置补偿方案》并征求公众意见。征求意见期间超过300户被征收人通过前往征收办公室现场及来电咨询了解情况,现根据征求意见期间情况将修改后的天柱县县城棚户区改造房屋征收安置补偿方案进行公告。



                                              天柱县人民政府

                                                   2018年1月17日




    天柱县县城棚户区改造房屋征收安置

    补偿方案


    根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[2015]37号)、《财政部关做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综[2015]57号)、《贵州省土地管理条例》、《天柱县城总体规划》、《天柱县城控制性详细规划》等法律法规、规范性文件。结合天柱实际情况,特制定本方案。

    一、适用范围详见天柱县县城棚户区改造项目房屋征收范围红线图。

    二、征收主体、征收部门、征收补偿原则

    (一)征收主体:天柱县人民政府。

    (二)征收部门:天柱县住房和城乡建设局;

    天柱县国土资源局。

    (三)征收实施单位:天柱县棚户区改造指挥部。

    (四)征收补偿原则

    本着决策民主、程序正当、结果公开的征收宗旨,遵循以下五项基本原则:

    1.惠民原则:守法让利,积极奖励;

    2.公平原则:一把尺子量到底,一个标准管万家;

    3.公正原则:监察监督,审计监督,群众监督;

    4.公开原则:调查结果,补偿方案公开;

    5.依法原则:有法必依,执法必严,违法必究。

    三、征收期限

    (一)签约期限:60日(以县人民政府下达的征收决定规定的签约启动时间计算)。

    (二)搬家交房期限:协议签署后15日内。

    四、安置补偿计户、被征收房屋建筑面积、用途、权属性质等的认定

    (一)被征收房屋的计户

    1.以《房屋所有权证》为计户依据,一证计一户。

    2.无《房屋所有权证》的房屋以《土地使用证》为计户依据,一证计一户。

    3.《房屋所有权证》及《土地使用证》均无法提供的按一户计户。

    4.产权人已死亡的,但未在产权部门办理过户、分户手续的,且房产分割清楚,有公证文件或其他合法性证明文件的,按合法权利继承人进行计户。

    (二)被征收房屋、土地面积的认定

    1.被征收房屋、土地的面积一律实行以具备测绘资质的测绘机构测量的面积为准,如当事人对测绘面积有异议的,可申请复核,申请复核的以复核的面积为准。

    2.测量技术以《房产测量规范》GB/T17986-2000为准。

    3.证载面积与实测面积不符的,产权证上标注的图示以内部分面积以实测为准认定为已登记面积,图示以外的部分面积认定为未登记面积。

    (三)被征收房屋用途认定:被征收房屋的现状用途与房屋所有权证所载用途一致的,以登记用途为准;未登记房屋一律按住房用途进行认定。

    1.住房:指证载用途为住房的房屋。

    2.商业用房:指证载用途为商业的房屋,分为商业门面房和其它商业用房。(1)商业门面房:沿城市主次干道或市场沿边,临街面无围墙及其它构筑物遮挡的一进一层(即底层建筑的第一自然间)的商业用房。

    2)其他商业用房:除商业门面房以外的商业用房。

    3.办公用房:指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋,证载用途为办公。

    4.其他用房:指证载用途为工业、交通、仓储、教育、医疗、卫生等的房屋。

    (四)被征收房屋及土地的权属性质认定

    1.已登记房屋:能提供《房屋所有权证》的房屋认定为已登记房屋。

    2.未登记房屋:本方案特指在自有合法使用权土地上修建,无法提供《房屋所有权证》或《不动产权证》但符合下列情况之一的认定为未登记房屋。

    1)已取得规划部门颁发的《建设工程规划许可证》的,或经县国土、住建部门确认合法的房屋,按已登记房屋进行认定。

    2)在2012年元月5日天柱县人民政府下达《关于开展违法用地违法建设整治行动通告》和停建令之前修建,至今未取得合法手续的建筑,由县国土、住建部门依法处置并交清相关税费后,参照已登记房屋回迁安置或按评估价值予以补偿。未按期签约腾房的,按违法违章建筑认定。

    3)自天柱县人民政府下达《关于开展违法用地违法建设整治行动通告》和停建令(2012年元月5日)至本项目预征收公告日(2017年9月18日)前建设,未取得合法手续的建筑,由县国土、住建部门依法处置并交清相关税费后,参照已登记房屋回迁安置标准的80%或按评估价值的80%予以补偿。未按期签约腾房的,按违法违章建筑认定。

    3.违法违章建筑:

    1)县城棚户区改造预征收公告公布后的“两违”建筑。一律不予安置补偿。

    2)无法提供《房屋所有权证》且不符合本方案未登记房屋认定规定的。

    4.住改商:(1)非商业用途房屋现状用于加工、制造、销售等经营性活动的;(2)在房屋征收公告发布前办有合法有效的工商营业执照和税务登记证,有正常纳税记录,持续经营,且营业地点、时间一致的;(3)住改商业门面房街道平均宽度不得低于4米。同时符合以上三个条件的可以认定为住改商业用房,不符合以上规定的房屋一律按证载用途或住房用途进行认定。对临街(路)面的房改房(单位集资房、经适房等)擅自改为商业用房,以及临时建(构)筑物改为商业用房的,一律不予认定为商业用房。

    5.私人自建房:指拥有自有合法土地使用权的个人,自行组织施工或通过雇佣他人施工而建造的房屋。

    6.房改房:指房改中经县级以上人民政府房改部门批准出售的公有住房(含集资建房)。

    7.单位公产房屋:指由各机关、团体、企事业单位自行管理的国有或集体所有的房屋。

    8.自管(出租)公房:本条仅指由国有单位自行管理的公有住房,并出租给本单位职工用于居住的房屋。

    9.在建房屋:指持有住建、国土等相关部门批准的建房手续,正在建设尚未竣工投入使用的房屋。

    10.临时建筑:指经县人民政府城乡规划部门批准,单位和个人因生产生活需要临时建造使用,并在规定期限内必须拆除的建筑物。

    11.屋基:指持有住建、国土等相关部门规划建设等批准手续的,或房屋已经拆除、损毁并有建筑基础的土地。

    12.随房院落空地的面积认定:

    指扣减房屋建筑基底面积后剩余的建设用地面积。

    五、房屋及土地价值评估

    (一)评估机构的选定:严格按照评估机构选定的相关程序及规定选定。

    (二)评估程序和评估结果:被征收人或者征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向评估专家委员会申请鉴定。

    六、安置补偿方式和标准

    (一)国有土地上房屋征收安置补偿方式和标准:

    1.货币化安置补偿:

    1)住房货币化安置补偿:

    按被征收房屋评估价值进行现金补偿,被征收人自行解决居住问题。

    被征收人自行选购由政府相关部门组织的商品房源的,按先签约先选房的原则,购房款由征收部门直接拨付给房开企业,货币安置补偿额度低于商品房价值的,不足部分由被征收人自行补足;货币安置补偿额度高于商品房价值的,购房后的余款部分,由被征收人凭购房合同到房屋征收部门办理拨付手续。

    ③未登记房屋按权属性质认定的相应情形给予补偿。本项目征收公告日前未取得合法建设手续的建筑,依法处置后一律按照纯住宅补偿。

    2)商业用房、办公用房,按原房的评估价值给予货币化安置补偿。在规定时限内,签约腾房的商业门面被征收人,可按照签约顺序在安置房内优惠购买商业门面。被征收商业门面房进深在12米(含12米)以内的部分面积,可以按原房评估价格购买,超出原商业门面部分面积按市场价格享受2000元/平方米的优惠购买。进深超出12米以外的部分面积,按照评估价值给予货币补偿。当选择的安置房商业用房面积小于被征收人商业用房面积时,不足面积按货币化补偿。

    2.回迁安置:按“先签约先选房”的原则。

    1)住房:按建筑面积 “征一还一、结构成新不补差”的原则进行回迁安置,由政府统一组织天柱县鑫鼎置业有限责任公司进行安置房建设。安置房面积与被征收房屋面积不等时,被征收人实际选择的安置房面积超出被征收房屋面积,超出10平方米以内(含10平方米)按2000元/㎡优惠价购买,超出10平方米以上-20平方米以内(含20平方米)按照2800元/㎡优惠价购买,超过20平方米以上的按照3600元/㎡单价购买;实际选择的安置房面积小于被征收房屋面积的,按被征收房屋评估单价货币补偿。

    2)未登记房屋:按权属性质认定的相应情形给予安置。

    3.住改商:

    1)住改商业门面房:参照商业门面用房的安置补偿方式进行安置补偿。

    2)住改其他商业用房:一律按照证载用途或住宅用途给予安置补偿。

    4.临时建筑:按工料补偿标准进行补偿。

    5.屋基:一律按评估价值给予货币化安置补偿。

    6.在建房屋:土地部分按屋基的安置补偿标准进行补偿,房屋部分按工料补偿标准进行补偿。

    7.违法违章建筑:一律不予安置补偿。

    8.工料补偿标准:

    1)框架结构(含钢架结构)房屋:998元/㎡;

    2)砖混结构房屋:892元/㎡;

    3)砖木结构房屋:570元/㎡;

    4)木结构房屋:432元/㎡;

    5)土木结构房屋:260元/㎡;

    6)活动板房:250元/㎡;

    7)简易结构:160元/㎡。

    (二)集体土地上房屋及土地征收安置补偿方式和标准:

    1.集体土地上房屋(含地基)征收安置补偿方式和标准:参照国有土地上的房屋征收安置补偿方式和标准执行。

    2.征收集体土地:按土地管理办法及省、州相关补偿标准执行。

    七、房屋室内装修装饰、配套附属设施、林木的补偿

    (详见附表:室内装修装饰、房屋附属设施、构筑物、林木的补偿》),简易装修按200元/㎡进行补偿,对补偿标准有异议的可申请本项目选定的评估机构进行评估,评估后一律按评估价值进行补偿,评估价值高于装饰装修及附属配套设施补偿标准的,评估费由征收人承担,评估价值低于装饰装修及附属配套设施补偿标准的,评估费由被征收人承担。

    八、被征收房屋搬迁、临时安置补助

    (一)搬迁补助(简称搬家费):

    1.按原房屋合法建筑面积计算;住房、商业用房、办公用房统一按10元/㎡?次。

    2.原房住房建筑面积不足60㎡的按60㎡计发。

    3.选择货币化安置补偿发放一次搬家费,选择回迁安置的,发放两次搬家费。

    (二)临时安置补助(过渡费):

    1.选择货币补偿的,按原房合法建筑面积10元/月/㎡计发,按3个月一次性支付过渡费。

    2.选择回迁安置的,从腾空房屋之日起至安置房屋交付之日止期间内按10元/月/㎡补偿过渡费。暂按18个月先期支付过渡费,若有超期,按月据实支付,每半年支付一次。

    九、停产停业损失的补偿

    被征收房屋经认定为商业用房的,且被征收人有合法、有效的营业执照、税务登记证,在房屋征收公告发布前持续经营,因征收房屋造成停产停业损失的,应该给予停产停业损失补偿。

    (一)因征收补偿造成经营性用房停产停业的,停产停业补助费老十字街至灯光球场口按45元/月/㎡给予补助,环城路路段按45元/月/㎡给予补助;灯光球场至北门市场按30元/月/㎡给予补助;其他地段按20元/月/㎡给予补助;补偿期为3个月。

    (二)生产加工用房停产停业的,按20元/月/㎡给予补助,补偿期为3个月。

    十、搬迁奖励

    被征收人积极配合征收,签订征收安置补偿协议并按以下规定时限腾交房屋和宅基地的,给予搬迁奖励。

    奖励范围:指住房部分(非商业用房)

    (一)选择货币补偿的搬迁奖励

    房改房(单位集资房、经适房)、独立性私房(商业门面、经营性用房除外)。被征收人在征收决定公布后,与房屋征收部门签订货币补偿协议的,按以下签订期限给予奖励:

    1)在征收决定公布之日起20天内,签订安置补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋(住宅部分)价值的30%给予被征收人奖励;
    2)在征收决定公布之日起第21天至第40天内,签订安置补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋(住宅部分)价值的20%给予被征收人奖励;

    3)在征收决定公布之日起第41天至第60天内,签订安置补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋(住宅部分)价值的10%给予被征收人奖励。

    4)在征收决定公布之日起超过60天,不予奖励。

    (二)选择产权调换(回迁安置)安置的奖励

    1.房改房(单位集资房、经适房)、独立性私房。被征收人选择政府修建的安置房安置,在征收决定公布后,与房屋征收部门签订安置补偿协议的,按以下签订期限给予补偿:
    1)在征收决定公布之日起20天内,签订安置补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋(住宅部分)实际测量面积的30%给予被征收人奖励;
    2)在征收决定公布之日起第21天至第40天内,签订安置补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋(住宅部分)实际测量面积的20%给予被征收人奖励;

    3)在征收决定公布之日起第41天至第60天内,签订安置补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋(住宅部分)实际测量面积的10%给予被征收人奖励。

    4)在征收决定公布之日起超过60天,不予奖励。

    2.回迁安置房楼层及房号的选定,按先签约、先搬迁、先选房的原则进行。同期签约、同期搬迁的,协商选房,协商不成的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。

    3.回迁安置房套数的确认规则:

    1)原房面积+奖励面积+优惠面积之和小于对应安置房最大户型面积时,被征收人只能选择一套安置房进行安置。

    2)原房面积+奖励面积+优惠面积之和大于对应安置房最大户型面积时,且(原房面积+奖励面积+优惠面积)—(已选N套安置房面积之和)﹥0时,被征收人可以再选择一套安置房进行安置。

    (三)经县国土、住建部门确认合法的私人自建房层数为一层不足两层的。不足部分面积按照892元/㎡缴纳工程建筑费并扣除完证费用后,按两层计算面积给予安置补偿,补足部分面积一律按住房用途进行安置补偿。

    (四)集体土地上被征收房屋。参照国有土地上被征收房屋奖励、优惠、补助标准执行。

    十一、拆迁安置房公共维修资金交存事宜

    为了加强对房屋专项维修资金的管理,确保安置房(商品房)共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。被征收人选择拆迁安置房进行回迁安置的,维修资金交存计算如下3000元/㎡×安置房建筑面积×2%=交存总额。

    十二、征收人与被征收人的权利与义务

    (一)被征收人应履行的责任及义务

    1.被征收人有义务配合征收部门和征收实施单位做好丈量面积、评估资料的核对工作并完善相关资料手续。

    2.被征收人应按照要求在规定时间内向征收部门和征收实施单位提供房屋产权证明材料,产权人身份证明文件或者被委托人身份证明材料,以及房屋移交前的电视、电话、宽带、水、电缴费清单。

    3.在签订《安置补偿协议》时,产权人必须亲自办理有关手续;无法前来办理的,由产权人指派的委托人,持委托函及双方身份证原件及复印件办理有关手续;须将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等相关权属证明手续交予征收部门,统一办理注销手续,费用由征收部门承担;两证丢失的须登报声明作废,公告费由被征收人负担。

    4.在所签订的《安置补偿协议》规定的交房期限内,被征收人应和征收部门办理《房屋移交确认书》。

    5.被征收人有维持原房屋结构完整,设施齐全,不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施的义务,如发生已补偿设备设施缺损的,将从相关补偿款项中扣除。交房完毕的同时,被征收人应将房屋钥匙交予征收部门,并协助做好水、电、气等报停等手续。移交后的被征收房屋由征收部门安排拆除。

    (二)征收部门应履行的责任及义务

    1.对选择回迁安置方式的被征收人,按《安置补偿协议》约定期限交付安置房。

    2.安置房以相关部门最终审批通过的规划设计方案为准,须符合国家质量安全标准和设计规范要求,并经相关部门验收合格后交付。

    3.被征收房屋选择货币化安置及回迁安置的,安置房面积在原房建筑面积内由房屋征收部门承担办理产权手续的相关税费;安置房面积超出原房建筑面积的部分由被征收人承担办理产权手续相关税费。

    2)安置房的水、电、闭路、电话、网络等开户费按国家相关政策由被征收人自行承担。

    3)物管费按国家相关政策由被征收人自行承担。

    十三、保障监督

    (一)天柱县监察局负责对参与房屋征收与补偿工作的有关部门、人员执法、廉政、效能进行监察。该项目将委托有资质的审计机构将全程进行跟踪审计,天柱县审计局依法对征收补偿费用使用情况进行审计,并公布审计结果。

    (二)房屋征收工作人员以权谋私、弄虚作假、敲诈勒索、收受贿赂的,按相关规定给予处分,构成犯罪的移交司法机关依法处理。

    (三)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,触犯法律并构成犯罪的,移交司法机关依法处理。

    (四)协议签署后征收部门将对签约情况进行公示,公示时间为7日,公示期内如有群众对签约情况存在异议,可在公示期内书面提出(须指明存在的具体问题),由征收部门及监督部门联合对异议进行处理并公示处理结果,做到有错必改,违法必究。

    十四、争议处理

    (一)房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

    (二)房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后,报请天柱县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

    1.被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

    2.被征收房屋产权有争议的,由争议双方当事人自行协商,若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商一致的,按被征收房屋所有权人不明确处理。

    3.具有下列争议情形的,县人民政府可向人民法院依法申请强制执行:

    1)被征收人对天柱县人民政府作出的补偿决定不服,提起行政复议或行政诉讼后,对复议或诉讼结果拒不执行的。

    2)被征收人逾期不执行天柱县人民政府作出的补偿决定,且在法定期限内既不申请复议,又不提起诉讼的。

    3)按照国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,争议期间,不停止征收工作的正常进行。

    十五、其它

    (一)款项结算规定

    1.协议签订后,经公示期公示7日无异议且搬家腾房办理《房屋移交确认书》后,房屋征收部门支付安置补偿相关款项。

    2.选择回迁安置的,超安部分的购房款项须与补偿款项(除搬家费、过渡费及停产停业损失费)进行冲抵。

    3.货币化安置补偿,选择政府组织的相关商品房或政府统一采购的商品房的,购房款项须与补偿款项(除搬家费、过渡费及停产停业损失费)进行冲抵。
    (二)权属转移、质押

    1.房屋征收决定公告前,被征收房屋已发生转让(含分家析产、购买、置换、继承)但未办理产权过户登记的,按受让人名义给予安置补偿,其房屋转让税费由受让人在办理安置房产权登记时补缴。

    2.征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应自行重新设定担保或者清偿债务。双方在规定期限内达不成协议的,由房屋征收部门按有关规定向公证机关办理提存,并及时通知抵押权人和抵押人。

    (三)被征收房屋承租人权益

    1.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同明确约定房屋征收装修装饰补偿、停产停业损失补偿处理方式的,按合同约定执行。

    2.如房屋产权人与承租人签订的房屋租赁合同未明确约定的,双方自行协商处理,原则上装修装饰补偿(由承租人出资的部分)、停产停业损失补偿(不超过3个月)由承租人享受。

    (四)特别说明

    1.未登记房屋:按期签约并搬家腾房的按原房评估价值的3%在相关部门缴纳完证费用,未按期签约并搬家腾房的须按原房评估价值的20%扣缴土地收益金及相关完证费用。

    2.住改商业门面房:未按期签约并搬家腾房的须按原房评估价值的20%扣缴土地收益金及相关完证费。

    3.县属国有行政企事业单位的安置补偿款项纳入县财政专户管理,安置房由原单位或主管部门统一调配和管理。

    4.集体土地上被征收房屋及土地按期签约并搬家腾房的免缴集体土地转制为国有土地的相关费用。

    5.货币化安置补偿方式的房源以政府相关部门组织的实际商品房源为准。

    6.本方案的相关解释由房屋征收部门书面作出,任何个人、部门超越本方案规定的解释或表态均为无效。

    7.本方案自天柱县人民政府批准后执行。


     
    附表房屋室内、外装修及附属设施补偿标准、附属构筑物补偿标准以及林木补偿标准(明细表).xlsx


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